房地产项目建议书

房地产项目建议书

在快速变化和不断变革的新时代，我们都跟建议书有着直接或间接的联系，建议书是个人或团体，对整体发展或某项工作，向组织提出具体建议时使用的一种书信。相信许多人会觉得建议书很难写吧，下面是小编整理的房地产项目建议书，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

XXX市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济的快速崛起，带动了相关产业的发展，中卫的城市建设也步入了发展的快车道，为中卫的房地产市场提供了广阔的发展空间。宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关心与厚爱，积极投身到XXX市的城市建设中，就懿鑫煤业取得开发权的土地，我们提出如下开发建议：

一、属性描述

(一)地段属性：

1、本宗土地为原XXX市一中校址，地处XXX市鼓楼东街，在XXX市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约50米，其它三面均未直接临街。

2、南、北、西临街建筑均为近年来新开发的二层以上商业用房，导致本宗土地均无法直接临街，并无法拆迁;东边有一条南北贯通的小街巷，临本宗土地街巷边有土木结构民房30多间和一幢二层砖混结构的村级办公楼，可拆迁。

3、北面留有一约6米宽的大门，通XXX市步行街。

(二)周边业态：

1、四周商业氛围浓厚，主要以经营日用百货为主。

2、比较高档的有开盛商场、新华百货中卫店，有2个中小规模的轻工业品市场和1个农副产品市场，2个中型商场，环卫在鼓楼北、西、南三面。

3、其它为分散经营的商户，以百货、餐饮等行业为主。

4、在其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场，建筑面积为4.2万平方米;女人街，建筑面积约为2万平方米。主要以日用百货类为主，业态重叠。

(三)围绕鼓楼，已形成XXX市传统的购物休闲中心。本宗土地处于该中心，作为商业用地开发，价值更大。

二、项目建议

(一)定位建议：

商业楼盘，与周边业态形成呼应势态。

1、品牌入住定位：能够邀请宁夏新华百货入住，复制一个新华百货银川东方红店到XXX市，带动本楼盘的销售。原新华百货中卫店规模太小。

2、小商品及轻工业品市场：原XXX市该市场比较分散，而且经营规模小，档次低，而小商品及轻工业品市场需求稳定，适合于建设在城市中心，迎合市民的消费习惯，前景看好。

3、餐饮文化美食休闲广场，发展前景看好，但近几年经营困难大，而且物业管理和招商难度大。

(二)其它定位：

高档高层住宅，市场前景好、潜力大;但是，可开发建设面积小，市场价格偏低，投资成本大，开发利润低。

(三)开发建议：

1、沿鼓楼东街8套营业房采取置换的形式纳入开发范围。

2、东边的民房和村部办公楼必须纳入总体规划内，必须拆迁。

3、北边原有的大门拆高拆宽。

4、东北角的6层多媒体教学楼可以保留，采取招商或转让的形式，减少开发成本。

(四)规划建议：

1、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼，原商业局的住宅、商场等建筑必须纳入规划内。

2、沿原校门东边的8套二层营业房必须纳入规划内。

3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。

4、尽可能协调规划部门，多批规划建设面积，降低开发成本。

三、其它建议

就本宗土地，进行整体转让，赚取一定的土地差价，退出本宗土地的开发，另选开发项目，介入开发。

一、城市概况

（一）城市基本概况

卫辉市位于中原腹地，河南省北部、太行山东麓、古黄河北岸，总面积868平方公里，其中平原面积452平方公里，总人口50万，城区常住人口18万，城镇化率居新乡八县（市）之首。卫辉是新乡市“五星环绕”格局下地缘最近的卫星城，新乡市的“后花园”，河南省历史文化名城、省级园林城市、中国财神文化之乡。

（二）城市经济发展状况

20xx年，全市GDP完成72.3亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资65.6亿元，增长29.4%；规模以上工业增加值23.1亿元，增长15.6%；实现利润3.9亿元，增长35.6%；

财政一般预算收入3.02亿元，增长19.9%；社会消费品零售总额29亿元，增长19.3%；城镇居民人均可支配收入11000元，增长17%。

二、卫辉市房地产市场现状：

（一）市场供需状况

我市房地产开发起步较晚，于20xx年开始建设，现有水晶城、美景花城、盛世蓝湾等已开发和待开发房产不足十处，开发规模还远远满足不了人们对住房的需求，发展潜力巨大。房地产销售情况十分理想，房价也由05年的800～1400飙升到现在的1500～20xx。由于一方面开发规模相对较小，另一方面需求旺盛，我市房地产正处于上升发展时期，房产仍有较大的升值空间。

（二）价格水平

目前，我市房价均价1700元/平方米，其中一楼20xx元/平方米，六楼1300元/平方米，地下室750—850元/平方米，物业费0.3元/平方米，城区商品门面房销售价格3500—4500元/平方米。

（三）产品特征

多以普通六层为主，户型面积95—153平方（两房、三房），主力户型面积为120-130平方，一层价格最高，天然气加热地暖系统的高品质楼盘较少。

（四）市场发展前景

20xx年—20xx年8月，我市开发房产4200套，已销售3500套。作为发展中的城市，房价与近邻新乡市区相差悬殊，几乎没有下浮的可能性，可以说投资卫辉房地产无风险之忧，楼盘操作空间较大。

三、意向购房客户分析：

根据对卫辉市城区已开发和正在开发的居住地块的容积率的研究，发现在容积率1.4-1.6之间的居住小区占到了80%以上，卫辉市民对其也最为认可，其销售量较为可观，对开发商的投资积极性有很大促进。同时通过对卫辉市老城区及新城区市民户均面积的调查，除了老城区自家私宅居住面积较大，在160-240㎡外，其他每户的居住面积在90-140㎡之间；而在居民居住意向的调查分析中，85%以上居民愿意居住到环境舒适、配套设施齐全的新建居住小区中，而套型面积在120㎡左右的户型是最受欢迎，其商品房总价也在60%以上居民能够承担的购房费用范围内。

四、拟推荐地块基本情况：

选址地一

（一）地块位置

该地块位于卫辉市产业集聚区现代服务业园区北部。现代服务业园区为省级产业集聚区，规划面积4.52平方公里，以商住、研发、培训、都市工 ……此处隐藏26578个字……均每天2块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计，20xx年xx仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入20xx年后，第一季度新开盘的项目就达90个，平均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。

xx花园位于xx区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属于CBD商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在售竞争项目并不很多，但是，诸如“xx都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期较长、售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并且，结合该区域目标客户特点等因素，我们认为在考虑产品竞争对手的区域时应扩展到整体CBD核心区及辐射区，该区域内今后一两年仍是全xx的开发热点地区，待开楼盘较多，体量较大，其中主要项目有：

1、xx世界科贸中心：

开发商为xx国际集团，曾在xx成功开发xx国际xx花园和xx科技会展中心，该项目位于xx中心以南，xx中心以北，原3501厂址，总建筑面积70万平方米，是集办公、住宅、酒店为一体的大型综合性商贸社区。

2、xx国际花园：

开发商为xx金牌上市公司xx集团，该项目东至xx施工机械厂，西至xx仪表厂，北至xx100国际公寓，南至建国门外大街，总占地面积7万平米，预计建设规模为40万平方米。

3、建外SOHO：

开发商为xxx企业——xx房地产开发公司，位于建外大街第一机床厂，占地18公顷，总建筑面积55万平方米。由日本建筑师山本理显设计，计划于20xx年6月开始内部认购，样板间将在20xx年5月底完工，项目未推出，已是喧闹一片。

4、xxx（理想世界）

开发商为xxx实业有限公司，设计方案通过国际招标，在10多个方案中优选出由xx设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑，立面新颖。它位于原xx开关厂厂址，xx中心以南，xx大厦以北，占地面积12公顷，总建筑面积53万平方米。xxx由CBD国际中心和CBD国际公寓两部分组成。CBD国际中心紧邻xx路，位于整个项目的北部，占地1.33公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。CBD国际公寓位于整个项目的北部，东临xx东路，西接xx南街，北依中央商务区3号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积10.5公顷，总建筑面积38万平方米。该项目已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破1万元。

5、建华大厦

开发商为首创xx房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南角，一期即将开工，近10万平方米，近期在国贸展会正式推出。

6、xxx项目

xxx本年度将在xx开发两个项目，一个位于CBD商圈，现代城对面，xx国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综合性高档公寓；另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预计本年度6、7月份亮相。xxx和xxx。

今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击CBD，其品牌优势和价格优势不可低估。

7、城中大厦

由成功开发xx地区xx家园（我公司代理）的xx房地产股份有限公司开发，预计于下半年开工，地处华彬大厦西侧，建筑面积7万平方米。

上述项目或占据良好位置或由经验丰富的大型开发商所控制，将成为我们项目最大的竞争对手；并且，在我方产品性质已基本定性的情况下，表现在销售上会形成一定冲击，对整体实现11000~120xx元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。

详细调研资料见下表：

附表1：部分在售项目户型、面积市场调查统计

单位：平方米

项目名称一居二居三居四居备注

二、结论

通过以上数据对比20xx年度中房指数xx市本区域内各季度的市场在售项目平均面积及平均价格可清晰显示出：项目均价体系系数及户型面积体系系数随着市场竞争激烈程度的加剧，呈现明显下降的趋势；至于今年一季度xx市住宅均价与去年同期相比，上升5%左右，专家认为这是短暂现象，有些表现为区域特征，不足为凭。我们预见今后一两年内xx市此区域房地产市场仍会按照此规律发展，房屋总价款的进一步下调不可避免；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。

1城市规划及发展简述

2项目决策背景及摘要

2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；

2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3项目概况

3.1宗地位置

3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套

3.4项目周边环境

3.5大市政配套

3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。

3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和

产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7结论和建议